<장용동 大기자 KBS1라디오 ‘경제투데이-부동산시장 동향’ 인터뷰>

MC 성기영: 시장침체가 깊어질수록 관심이 가는 부동산이 있죠. 바로 경매시장인데요. 경제불황과 대출상환이 문제가 되면서 낙찰가가 크게 낮아지는 모습인데요. 투자자들의 관심도 그만큼 커지는 분위기입니다. 부동산 경매시장 짚어드립니다. 헤럴드경제 장용동 대기자입니다.

▲최근 경매시장이 주목받는 이유는?

-부동산시장이 바닥인데다 경제불황 등의 요인으로 경매물건이 속출하고 있는 상황입니다. 하지만 부동산에 대한 관심이 떨어지다보니 경매 참여자가 줄어드는 처지입니다. 따라서 경매물건의 유찰이 계속되고 이로인해 가격은 더욱 낮아지는 양상입니다. 공급은 많은데 수요가 없는 셈이죠.
바로 이런 상황은 저가에 알짜를 낙찰받을 수 있는 찬스입니다. 저가에 경락받은 후 리모델링이나 특별한 개발 컨셉을 더해 개조하다보면 예상 외로 큰 수익을 올릴 수 있는 기회이기 때문에 주목을 받는 것으로 분석됩니다.

싸게 경락받는 것 못지않게 어떻게 이용할 것이냐가 훨씬 중요합니다. 예컨대 요즘 동네 야구나 직장 야구단 창단이 인기인데요, 나대지 등을 경락받아 야구장으로 개조, 수익을 올린다든지 태양광발전사업을 해서 전기를 매각하는 것, 농가주택으로 경락받아 말끔한 전원주택으로 개조하는 것. 역세권 단독주택을 경락받아 이를 다가구나 원룸 다세대 등 다중주택으로 고쳐 짓고 임대, 높은 수익을 올릴 수 있는 등의 기회를 갖는 것입니다.

▲실제로 법원경매에서 어느정도나 싸게 구입할수 있나요?

-깡통아파트라는 말 들어보셨죠? 집값 하락하고 투자심리가 크게 위축되면서 금융기관에 담보로 잡힌 아파트가 경매로 나오는 경우가 많아지고 있는데요. 이렇게 경매처분이 됐음에도 빚을 갚지 못해 청산이 안되는 아파트를 이른바 ‘깡통’아파트라고 합니다.

이같은 아파트 규모가 얼마나 되는지는 금융기관을 비롯한 채권자들이 법원 경매를 통해 아파트를 처분하고도 대출금을 회수못한 금액이 지난 6월 한 달에만 623억7000만원에 달했습니다. 지난달 채권 미회수 금액 규모는 작년 1월 이후 최고 수준이었습니다. 특히 작년 같은 기간(293억 2000만원)보다 미회수금액이 2배 이상 늘었습니다. 올 상반기 미회수금액(2126억 2000만원) 역시 작년 상반기(1736억 8000만원)에 비해 더 많았습니다.

이는 주택경기 침체와 함께 수도권 아파트값이 지속적으로 떨어진데다, 최근 부동산 투자심리 마저 위축, 경매 낙찰가격이 내려갔기 때문입니다. 작년 6월 80.4%였던 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가격 비율)은 지난달 75.4%까지 떨어졌습니다.

▲실제로 강남ㆍ분당 등지의 아파트도 거의 절반 가격에 낙찰된다면서요?

-17일 경매될 예정인 압구정동 H아파트 154㎡형은 이미 세 차례 유찰돼 감정가(20억원)의 51%인 10억2400만원부터 입찰가를 써낼 수 있어 반값 정도에 매입이 가능합니다.

또 다음달 7일 경매에 부쳐지는 도곡동 도곡렉슬 120㎡형은 감정가(15억)의 64%인 9억6000만원부터 입찰신청을 받습니다. 같은달 14일 서초동 아트자이 166㎡형 역시 감정가(20억)의 64%인 12억8000만원에 경매가 진행됩니다.

다음달 7일엔 한강로1가 용산파크자이 162㎡형은 감정가(19억7000만원)의 절반인 10억864만원에 경매에 부쳐집니다.

분당신도시의 경우 10억7000만원정도 대출받은 ‘탑마을 대우아파트’(전용면적 164㎡)의 낙찰가가 5억8000만원 정도에 달했습니다. 거의 반값 수준이죠.

요즘 수익성 부동산으로 인식, 인기를 끄는 다가구 주택의 경우도 마찬가지입니다. 지난 10일 오전 서울남부지방법원에서 경매에 부쳐진 양천구 신정동 아파트 12층 162㎡(이하 전용면적)형이 감정가(10억원)의 55%인 5억5010만원에 낙찰됐습니다. 세 번 유찰된 물건인데 네 번째 경매에서 주인을 찾았죠. 기존 매매시장의 급매물도 평균 8억3000만원 정도여서 시세보다 30~40% 싼 셈이었습니다.

서울·수도권 법원경매의 경우 2~3회 유찰된 물건이 많아지면서 시세의 절반 수준에 살 수 있는 아파트 물건이 늘고 있는 상황입니다.
법원경매전문업체 지지옥션에 따르면 10일 기준으로 서울·수도권 아파트 가운데 2회 이상 유찰된 경매물건은 모두 677건에 달하고 있습니다.

▲법원경매 어렵다고 생각되는데 요즘은 안그런가봐요. 주부들도 많다면서요?

-그렇습니다. 과거에는 특정 사람들만 특정정보를 독점해서 법원경매를 활용할 수 있었습니다. 하지만 이제 법원경매도 투명하게 정보가 공개되고 일반인들이 참여할 수 있을 정도로 문턱이 낮아졌습니다. 실제로 끼리끼리 모여 경매공부를 하면서 참여하는 주부클럽이나 인터넷 투자클럽들이 많이 생겼고 또 자세하게 가이드해주는 컨설팅업체들도 많거든요.

법적인 상황을 잘 몰라도 얼마든지 공부하면 참여할 수 있죠. 주변에서 경매해서 벌었다는 사람들의 얘기도 가끔 듣게 되었구요. 8번이나 유찰된 강원도 황무지 땅을 경락받은 후 자연석 돌을 반출, 대박을 터뜨린 얘기부터 여러 성공담이 돌고 있습니다.
인터넷을 통해서 법원 경매물건을 그때 그때 정보를 얻거나 법원 앞에 가면 관련 공짜 홍보지를 많이 접할 수 있습니다. 정기적으로 구독도 할 수 있구요. 물론 사전에 철저하게 공부를 해두는게 중요합니다.

▲어떻게 보시나요? 하반기 경매시장을.

-현재 국내외의 경기여건이나 소득감소, 대출부담, 하우스푸어문제 등을 종합적으로 판단해볼 때 하반기 경매시장은 물건이 더욱 많이 쏟아질 것으로 예상됩니다. 이에 반해 부동산 경기 침체 등의 여파로 시장 참여자는 줄어들 수 밖에 없는 구조입니다. 두 번 이상 유찰된 물건은 종전 보다 20% 정도 많아지는게 이를 반영하고 있습니다. 경매시장은 부동산 시장과 선순환구조를 가지고 있습니다. 시장이 위축되면 따라서 침체되는게 생리입니다.

따라서 하반기 경매시장은 침체국면이 더 깊어질 것이지만 역으로 그럴수록 알짜 물건을 구할 수 있는 찬스는 더 많아진다고 봐야 합니다. 수익형 부동산으로 전환할 수 있는 아이디어만 있다면 정말 좋은 기회라고 봅니다.

▲주의할 점도 많죠?

-무작정 남이 하니 따라하는 경우가 많습니다. 응찰가를 너무 높이써내 황당한 경우도 생기고요. 철저한 물건 분석이 뒤따라야 하고 명도 등 후속적인 조치의 어려움도 고려해봐야 합니다. 유찰이 여러번 된 물건은 낙찰금액 이외에 선순위 세입자 전세금 등 낙찰자가 추가로 더 안아야 할 부담이 적은 좋은 물건이 대부분입니다.

법원 부동산경매는 서울·경기에선 한 차례 유찰되면 응찰할 수 있는 경매 최저가가 20%씩 떨어지는데요. 감정가와 비교해 1회 유찰되면 80%, 2회면 64%, 3회면 51%에도 응찰할 수 있습니다.

하지만 말씀드린대로 유찰 횟수가 많을수록 권리관계가 복잡하고 초보자가 발견하지 못하는 하자가 있는 경우가 많아 전문가의 도움을 받는 것이 절대 필요합니다.

또 1~2인 가구가 급증하는 점을 감안해 초소형 아파트 등을 눈여겨보는 것도 좋을 듯 합니다. 초소형아파트는 총 투자금이 적은데다 실거주는 물론 임대도 할 수 있어 경매시장에서도 인기가 좋은 편입니다.

장용동 대기자 / ch100@heraldm.com