주택시장은 냉랭한데 무더위는 그 어느 해보다 일찍 찾아왔습니다. 무더위를 이기는 데는 이열치열(以熱治熱)만한 것이 없습니다. 운동으로 땀을 많이 흘리고 물을 많이 마시는 것입니다. 물론 한낮 더위(직사광선)는 피해야겠지요.

 

이번 주 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 최근 집값 하락이 장기화되면서 심각해지고 있는 하우스푸어(House Poor) 문제를 다루고자 합니다. 이번 칼럼에선  언론과 다른 시각에서 하우스푸어를 바라보겠습니다.

제목에서처럼 결론적으로 하우스푸어는 일시적이라는 것입니다. 하우스푸어가 무엇인가요? ‘집 있는 거지’ 아닌가요? 용어 자체로 보더라도 비정상적인 시장 상황을 표현할 뿐 지속적일 수 없습니다. 지속적이어도 안되구요.

하지만 저는 하우스푸어는 장세에 따라 만들어진 말로 하나의 트렌드일 뿐이라고 생각합니다. 주식이나 펀드 시장에서 스톡푸어나 펀드푸어가 있듯이 주택시장에도 하우스푸어가 있을 뿐입니다. 다만 그 차이가 있고 시장에 미치는 여파가 상대적으로 클 뿐입니다. 최악의 경우 가계 부채로 인해 소비가 위축되고 내수에 악영향을 미친다는 것입니다. 특히 우리나라에선 더욱 그렇습니다.

우선 한국 하우스푸어에게 아파트 등 주택이 자산에서 차지하는 비중이 너무 높다는 것입니다. 최소한 60% 이상 차지하고 있지요.

 

반면 원조 하우스푸어 나라라는 미국의 경우 가계가 보유하고 있는 자산은 주택 비중이 45%, 금융자산이 38%로 균형적입니다. 따라서 하우스푸어가 급증해도 버틸 수 있는 힘이 우리보다 강합니다. 물론 지난 2007년 미국의 서브프라임 사태로 미국도 하우스푸어가 대량으로 발생, 금융기관에 집을 빼앗기고 그 여파로 수많은 금융기관이 파산했지요.

우리나라가 10년 미만 중단기 주택담보대출이 주류를 이루고 있는 반면 미국 등 선진국은 자가보유율을 높이기 위해 모기지 제도가 발달돼 있습니다. 대출받아 30년 동안 갚아 나가는 제도가 일반화돼 있습니다. 이 때문에 국내에선 집값 고점에 달했던 2005~2006년 주택담보대출을 받고 만기가 돼 원금을 갚아야 하는 규모가 최근 늘어 2014년에는 37조원이 넘어 가계 대출에 비상이 걸려있습니다.

주택담보대출 부실에 따른 해법에도 우리나라와 미국은 차이가 있습니다. 미국은 대물(對物)대출이지요. 집값이 떨어져 대출금을 갚지 못하면 집주인이 은행에 열쇠를 주고 나가면 바로 쌍방 계약이 끝이 납니다. 이어 집값 하락에 따른 부실 대출은 금융기관 손실로 처리되며 금융기관의 구조조정을 통해 해결하게 됩니다.

 

반면 우리나라는 대인(對人)대출입니다. 즉 집값이 하락해도 빚은 집주인이 반드시 갚아야 합니다. 집주인이 다 갚지 못하면 자식이 빚을 상속해서라도 평생 갚아야 합니다. 따라서 가계의 구조조정이 말처럼 쉽지 않습니다.

 

하지만 그렇다고 요즘 대출을 받아 집을 사는 것이 비정상적인 경제행위처럼 취급하는 것은 잘못됐다고 생각합니다. 그리고 지금처럼 집값 하락기에 대출을 받아 집을 사면 대부분 하우스푸어가 될 것이라는 잘못된 신호를 주택시장에 보내는 것도 바람직하지 않습니다. 물론 무리하게 대출을 받아 대출로 인해 고통을 받아서는 안되겠지만 말입니다.

 

하우스푸어가 늘어나는 것은 분명 바람직하지 않습니다. 하지만 하우스푸어가 될 가능성이 있다는 이유로 구매력 있는 수요층에게도 대출을 받아 집을 사지 말라고 해서는 안됩니다.

만약에 언론에서 보도하듯이 하우스푸어가 급증한다면 하우스푸어들은 결국 집을 손해 보고서라도 팔려고 할 것입니다. 그래도 안팔리면 더 가격을 낮추겠지요. 그러면 급매물 또는 급급매물로 나온 그 집은 과연 누가 살까요? 자금을 갖추고 있는 상류층, 즉 부자들이 시세차익을 노리고 매입하게 될 것입니다.

이렇게 될 경우 부익부 빈익빈으로 부의 편중(偏重)이 더욱 심화될 것입니다. 미국처럼 부의 공평한 분배를 요구하는 월가점령(Occupy Wall Street) 사태가 일어날 가능성도 배제할 수 없습니다.

다시 강조하지만 하우스푸어 사태는 길게 보면 일시적인 것입니다. 시기의 문제이고, 그 시기가 지금 큰 문제지만 말입니다. 하루 빨리 구매력 있는 무주택자에게 내집마련을 유도(촉진)하는 쪽으로 주택정책의 전환이 시급합니다.

주택을 살 여력이 있는 사람도 집을 안사고, 주택수요층이 사고 싶어도 살수 없게 만드는 지금의 상황에서 하우스푸어는 현재 주택을 보유할 수도, 팔수도 없는 상황입니다. 이런 상황이 장기화된다면 언론 보도처럼 심각한 사태(하우스푸어 급증에 따라 가계대출 부실화)가 벌어질 수도 있을 것입니다.

따라서 유효수요자가 주택을 구매할 수 있는 환경을 정부가 만들어줘야 합니다. 대표적인 게 총부채상환비율(DTI) 규제 완화, 취득세 감면이 있습니다.

가계부채에 시달리다 견디지 못한 하우스푸어가 급매물을 쏟아내 부자들이 ‘이삭줍기’를 하는 사태가 벌어지기 전 유효수요층이 주택을 구매할 수 있도록 물꼬를 터줘야 할 것입니다.

그래서 대출 부담을 이기지 못한 하우스푸어는 보유하는 주택을 팔려고 내놓고, 이를 구매력있는 무주택자가 사는 선순환 구조를 만들어가야 할 것입니다. 시장에서 거래량이 늘어나 가격은 하락하다 정상화되는 쪽으로 유도해야 합니다.

이를 통해 궁극적으로 정부는 자가보유율(전체 가구에서 자기 집을 소유하고 있는 비율. 주택을 소유하고 있지만 다른 집에 세를 들어 살고 있는 가구도 포함)과 자가점유율(자기 집에서 사는 비율)을 지속적으로 높여 주택시장을 안정시켜야 할 것입니다. MB정부에선 이를 실행할 의지도, 실행할 가능성도 낮은 게 문제입니다.