DTI는 부채 상환능력을 소득으로 따져 대출한도를 정하는 비율로, 소득에 비해 과도한 대출을 억제함으로써 가계는 물론 금융기관의 건전성을 유지하는 것이 본래 목적이다. 그러나 2000년대 중반 부동산 시장 과열로 주택가격이 급등하면서 부동산 시장으로 유입되는 유동성을 억제할 필요성이 제기됐고 기존의 주택담보대출인정비율(LTV)에 의한 관리 방식을 더욱 강화해 DTI 규제 방식으로 전환하게 됐다.

DTI 규제는 그동안 부동산 시장의 투기를 잠재우는 데 효과가 있었던 것으로 평가된다. 지난 2007년 분양가상한제, 전매제한 강화와 함께 DTI 규제가 본격 도입되면서 주택시장은 안정화되기 시작했다. 이런 이유로 DTI 규제는 부동산 시장 안정에 기여한 주요 정책수단으로 인식돼 왔다.

잠깐용어 DTI(Debt to Income·총부채상환비율) 
금융기관이 대출받는 사람의 소득에 따라 대출 금액을 제한하는 제도. 대출 신청자의 연소득에서 금융기관에 갚아야 할 부채의 연간 원리금이 차지하는 비율을 말한다. 빚을 갚을 능력보다 더 많은 돈을 빌리는 것을 막기 위해 정부가 이 제도를 도입했다.

그러나 최근 서울, 수도권 지역의 주택 거래 침체가 더욱 심화되고, 유럽발 재정위기 등 거시경제 문제가 겹치면서 ‘과잉 규제’ 논란이 빚어졌다. 서울과 수도권 지역의 주택가격 하락 폭이 커지자 부동산 거래 활성화를 위해 DTI 규제를 풀어야 한다는 주장이 높아지고 있다. 시장 과열시기에 도입된 규제가 지금은 오히려 주택 거래를 억제하면서 서민의 주거불안을 야기하고 있다는 지적이다. 특히 ‘하우스푸어’들의 대출이자 부담이 한계점에 다다르면서 부동산 위기에서 경제 위기로 확산될 가능성도 제기되고 있다.

사실 부동산 거래 활성화를 위한 정부 대책은 그동안 지속적으로 쏟아졌다. 과거 부동산 시장 과열을 억제하기 위해 도입됐던 대부분 규제가 폐지 또는 완화됐다. 시장 과열기에 도입됐던 ‘투기지역·주택거래신고지역’이 해제됐으며 분양권 전매제한 기간도 완화됐다. 실수요자의 주택 구입을 촉진하기 위해 금리우대 보금자리론 지원대상과 한도액도 확대했다.

하지만 부동산 시장은 활성화되기는커녕 더 침체될 뿐이었다. 따라서 DTI 규제 완화는 현재 부동산 시장 회복에 영향을 줄 수 있을 것으로 기대되는 마지막 카드이기도 하다. 과열시기에 억제 효과가 높았던 만큼, 규제 완화로 실수요자의 주택 구매력이 높아지면 거래가 활성화될 것으로 기대된다.

그러나 DTI 규제 완화를 반대하는 목소리도 적지 않다. 반대하는 가장 큰 이유는 가계부채 문제 때문이다. 가계부채는 매년 증가해 현재 1000조원 규모에 달한다. 간단하게 말하면 DTI 규제 완화로 가계부채가 더 증가할 경우, 가계 부담능력 한계로 부실화가 늘어나 금융시장이 불안해질 수 있다는 지적이다. 심각한 경우 우리나라 경제 전체가 파국으로 치달을 수도 있다.

가계부채 추이를 보면 2002년 440조원 규모에서 지난해에는 약 900조원으로 10년간 2배 이상 증가했다. 최근 대한상공회의소 보고서(가계부채 현황과 정책과제)에 따르면 2010년 한국의 국내총생산(GDP) 대비 가계부채 비율은 81%로 경제협력개발기구(OECD) 평균인 73%보다 높은 것으로 나타났다. 재정위기를 겪고 있는 스페인(85%)과 비슷한 수준이며 그리스(61%)보다 20% 높은 수준이다. 이런 상황에서 부동산 시장 문제보다는 가계부채가 증가함으로써 발생할 수 있는 문제의 위험 부담이 훨씬 더 크다는 인식이다.

그러나 DTI 규제가 완화된다고 해서 가계부채가 더 크게 증가해 위험이 커질 것이라는 공식은 좀 더 신중히 검토해야 한다. DTI 규제 완화가 가계부채를 줄이는 기능을 할 수도 있기 때문이다. 하우스푸어의 상황이 대표적인 예다. 하우스푸어는 자신의 부담능력 이상의 과다한 부채 때문에 집은 있어도 이자 지출에 허덕이면서 생활자금을 위해 다시 빚을 져야 한다. 주택을 처분해 부채를 줄이고 싶어도 주택이 팔리지 않아 부채를 줄일 수 없는 상황이다.