수도권 재경매 아파트 낙찰가 뚝뚝

| 기사입력 2012-01-18 11:27 

[중앙일보 박일한] 지난해 11월28일 서울 동부지방법원 경매5계에 광진구 자양동 경남아파트 전용면적 84.95㎡가 매물로 나왔다. 감정가는 5억5000만원으로 5명이 응찰해 경쟁한 끝에 4억2400만원에 주인을 찾았다. 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)은 77.09%로 비교적 저렴했다.

흥미로운 건 이 아파트가 이번 낙찰보다 5개월 전인 지난해 6월 이미 5억1599만원에 낙찰됐던 매물이라는 점이다. 낙찰자가 특정한 이유로 잔금을 내지 않고 포기해 다시 경매에 나와 기존 낙찰가보다 9200만원이나 싸게 팔린 것이다.

이렇게 경매시장에서 수도권 아파트 가운데 한번 낙찰됐다가 다시 경매에 부쳐지는 재경매 물건의 건당 평균 낙찰금액이 기존 낙찰가보다 3200만원 가량 낮은 것으로 나타났다.

18일 경매정보업체 부동산태인에 따르면 지난해 경매 시장에서 낙찰 받고도 잔금 납부를 하지 않아 재경매에 부쳐진 수도권 아파트는 총 102건인 것으로 집계됐다.

재경매 물건의 건당 평균 낙찰금액은 2억6625만원으로 직전 경매 건당 평균낙찰가 2억9802만원보다 3177만원이 낮은 것으로 나타났다. 이는 재경매로 낙찰되는 물건이 직전 경매 낙찰금액 보다 평균 12% 가량 저렴하게 낙찰되는 것이다.

지난해 낙찰 받고도 포기한 수도권 아파트 102건

재경매란 낙찰이 됐지만 낙찰자의 잔금미납으로 2~3개월 후 같은 조건으로 다시 경매에 부쳐 지는 것을 말한다. 낙찰자가 현장조사를 철저히 하지 않거나 권리분석 오류로 입찰가를 과도하게 써냈거나 낙찰 후 계속해서 집값이 떨어지면 잔금 납부를 하지 않고 포기하는 것이다.

입찰보증금(최저경매가의 10%)을 냈지만 더욱 큰 손해를 볼 가능성이 크다고 판단해 일종의 손절매를 하는 경우다.

재경매에 나올 때는 기존 입찰 조건에서 다시 시작한다. 감정가 1억원짜리 아파트가 1차례 유찰돼 감정가의 80%를 최저 입찰가로 경매를 시작했다가 낙찰된 물건이라면 재경매에 나올 때 다시 80%를 최저 입찰가로 경매를 진행한다. 보통 한 두 차례 더 유찰되는 경우가 많아 최종 낙찰가가 더 하락하는 경향이 나타나는 것이다.

재경매 건당 낙찰가 하락폭은 인천이 25%로 가장 컸다. 인천의 재경매 건당 아파트 평균낙찰금액은 1억7553만원으로 직전 경매 건당 평균낙찰금액(2억1935만원) 보다 4382만원 낮았다.

인천 중구 운서동 영종어울림2차 아파트 전용면적 148.19㎡는 작년 7월 감정가의 53%인 3억2090만원에 낙찰됐다. 하지만 낙찰자가 잔금을 납부하지 않아 10월 재경매가 이뤄졌고 7090만원 내려간 2억5000만원에 낙찰됐다.

서울의 재경매 건당 평균 낙찰금액이 4억2693만원으로 직전 경매 건당 평균낙찰금액(4억 8670만원) 보다 14%(5977만원) 가량 낮았고, 경기도 재경매도 건당 평균낙찰가격이 2억 2831만원으로 직전 경매 낙찰가인 2억4571만원 보다 7.62%(1740만원) 낮아졌던 것으로 조사됐다.

“철저한 현장조사, 시세 조사 필수”

이렇게 직전 낙찰가보다 최저 입찰가가 많이 떨어진 재경매 예정 물건은 어떤 것이 있을까. 감정가 6억5000만원인 마포구 창전동 서강쌍용예가 84.99㎡는 직전 4억2000만원에 낙찰됐지만 내달 14일 3억3200만원을 최저입찰가로 경매를 진행한다.

감정가 6억원인 인천 중구 운서동 영종어울림2차 148.19㎡는 직전 3억1388만원에 낙찰됐지만 내달 1일 2억580만원부터 경매를 진행한다.

부동산태인 이정민 팀장은 "재경매 물건으로 나왔다는 건 직전 낙찰자가 개인적인 이유도 있겠지만 잘 알려지지 않은 하자 등 뭔가 문제가 있을 가능성이 있다는 의미"라면서 “요즘과 같이 불황일 때에는 그 어느 때보다 철저한 현장조사 및 시세조사를 해야 손해를 보지 않을 수 있다”고 설명했다.