주택시장 2013년 회복 가능성 있다? 없다?
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작성자 부자뱅크 댓글 0건 조회 1,883회 작성일 20-03-21 21:01본문
한국 주택시장은 도대체, 과연, 언제 회복될 것인가? 살려는 사람이나, 팔려는 사람이나 모두 매우 관심이 높은 주제가 아닐까 합니다.
이번 주 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 먼저 최근 이슈가 되고 있는 미국 주택시장 회복 논란을 정리하고 이어 한국 주택시장은 과연 2013년에 바닥을 치고 회복될 가능성이 얼마나 있는지를 들여다보겠습니다.
미국 주택시장은 바닥을 쳤다?
지난해 2011년부터 현지 전문가들 사이에 미국 주택시장은 작년 하반기에 바닥을 치고 본격적으로 회복될 것이라는 전망이 나왔습니다. 하지만 아직까지 바닥을 치지 못했다는 게 중론입니다.
압류주택 및 깡통주택 처리, 주택담보대출 어려움, 고용 불안, 주택수요 부족 등 아직 해결해야 할 문제가 산적한 상황에서 일러야 올 하반기에나 미국 주택시장이 바닥을 칠 것으로 전망이 우세합니다. 하지만 전문가들 대부분은 늦어도 2013년에는 바닥을 치고 두자릿수 상승세를 기록할 것이라는 전망이 대두되고 있습니다.
지난 4월 미국 주택거래건수가 2년만에 최고를 기록하면서 한때 바닥론이 확산됐지만 5월에 전달보다 1.5% 감소하면서 아직 바닥을 치지 않았다는 신중론과 비관론이 우세한 상황입니다.
일부 지역에선 투자자들이 저가 매수에 나서고 있으나 본격적인 실수요자의 주택구매는 시작되지 않고 있습니다. 무엇보다 집값보다 주택담보대출액이 더 많은 이른바 깡통주택이 1천1백만건에 달하는데다 엄격한 대출심사로 인해 주택담보대출 건수도 감소세이고 모기지 연체율도 완만하게 하락하고 있으나 아직 높아 불안한 상황입니다.
한국 주택시장 바닥은 아직 멀었다?
우선 미국과 비교해 한국 집값은 얼마나 떨어졌을까요? 글로벌 경제가 동조화되는 추세에서 의미있는 비교일 것입니다. 미국에선 일부 투자자들이 올 들어 임대사업을 위해 저가 매수에 나서고 있지만 국내엔 아직 이런 움직임이 없습니다. 오피스텔, 상가 등 가격경쟁력 있는 틈새 상품에만 제한적으로 투자하고 있는 실정입니다.
경제협력개발기구(OECD) 분석 결과 집값 급등기인 2000년에서 2006년까지 미국과 한국 집값을 비교하면 미국은 평균 40% 상승했으며 한국은 21% 정도 올랐습니다. 반면 글로벌 금융위기이후 하락기인 2007~2009년에는 집값이 미국은 13% 하락했으며 한국은 4% 정도 떨어졌습니다.
물가상승률을 반영한 실질 주택가격 변동률을 보면 2007~2010년에 미국은 -5%, 한국은 -0.2%를 기록했습니다. 미국은 2008년 글로벌 금융위기이후 지속적으로 집값이 하락했으나 한국은 상대적으로 하락세가 미약합니다.
한편 소득대비 주택가격 비율(PIR)을 보면 미국은 2011년에 1994년 이후 가장 낮은 수치를 기록하고 있습니다. 가격만 보면 저점 매수타이밍이지요. 하지만 한국은 2007년 이후 소폭 떨어진 수준입니다.
미국이 주택시장 버블 붕괴 수준이라면 한국은 침체기(하락기)로 보면 될 것입니다. 우리나라 버블 붕괴는 1998년 IMF사태 직후가 대표적이지요.
국내 주택시장에서 최대 현안은 주택가격보다 가계 부채입니다. 실질소득과 함께 구매력에 직결되기 때문입니다. 가처분 소득 대비 가계 부채는 140%를 넘어 OECD 평균(126%)보다 높고 금융위기가 한창이었던 2008년 미국(129%)보다 높은 상태입니다. 재정위기에 처한 유럽의 PIGS(포르투갈 이탈리아 그리스 스페인)보다도 높습니다.
또 가계 부채 비율이 늘어나는 속도가 빠릅니다. 2005년 대비 2010년 가계부채 비율 증가폭은 28.2%에 달해 OECD 주요 8개국 중 가장 높습니다. 가계대출과 주택담보대출 연체율도 올 들어 증가추세입니다.
실질소득도 사실상 감소세를 기록했습니다. 2011년을 보면 단순계산해서 임금이 2%를 올랐지만 물가상승률이 4%이니 실질소득이 2% 감소한 것입니다. 특히 근로자의 실질소득은 2008년 이후 감소세에서 벗어나지 못하고 있습니다. 통계청의 분기별 가계 실질소득 증가율이 2011년 2분기 이후 올해 1분기까지 4분기 연속 증가세를 보이고 있습니다.
2013년 과연 주택시장은 회복될 것인가?
그렇다면 여러 가지 악재에도 불구하고 2013년 국내 주택시장 회복 가능성은 얼마나 될까요?
국제통화기금(IMF) 보고서(2003)에 따르면 1970~2002년 동안 선진국 14개국의 실질 주택가격이 국가별로 5년에 한번꼴로 하락기(침체기)가 일어났으며 평균 5분기 동안 지속되고 5.7% 하락했습니다.
또 OECD 회원국의 주택경기변동(1970~2005년) 사이클은 버블 붕괴(누적 25% 이상 하락)시 하락폭은 평균 27.9%였으며 16분기(4년) 동안 지속됐습니다.
저는 국내 주택시장이 버블 붕괴 시기가 아니라 하락기로 봅니다. 따라서 IMF 보고서를 국내에 적용한다면 2009년 10월이후 본격적으로 집값이 하락했으니 2011년 2분기부터 회복돼야 하는데 그렇지 못합니다.
만약 국내 주택시장이 하락기가 아닌 버블 붕괴를 맞고 있다면 2013년 하반기까지 추가로 20% 이상 하락해야 합니다. 참고로 2009년 10월 이후 2012년 7월 현재 수도권 아파트값(명목) 하락폭은 6.10% 입니다.
부자노트 칼럼에서 저는 주택시장 회복 시기를 계속 늦추고 있습니다. 제 예측이 번번이 틀리고 있기 때문입니다. 그만큼 주택시장 침체의 골이 깊습니다. 물론 정확한 회복 시기는 바닥을 쳐야 알 수 있습니다. 따라서 다음 얘기도 어디까지나 제 예측일 뿐입니다.
MB정부에서 주택시장이 회복될 가능성은 제로에 가깝다는 게 제 생각입니다. 그 어느 나라보다 주택시장에서 정책 변수의 영향이 크지만 MB정부는 주택시장을 회복시킬 능력도, 의지도 없기 때문입니다.
회복 시기는 누가 집권하든 2013년 2월 이후 새 정부에서나 가능할 것입니다. 내수부진이 계속되고 있는 상황에서 새 정부는 그 비중이 줄어들었다고 하지만 내수에서 차지하는 비중이 20%가 넘는 주택시장을 그냥 방치할 가능성은 거의 없다고 봅니다.
가계 부채로 인해 적극적으로 주택수요를 촉진하는 정책 드라이브를 걸긴 힘들겠지만 취득세 양도소득세 등 세제혜택과 총부채상환비율(DTI) 완화 등 조치가 선행된다면 내집마련을 유보하던 실수요자 중심으로 주택 수요는 2013년 하반기에 점차 살아나지 않을 까 기대합니다. 그리고 집값 바닥도 비슷한 시기에 치지 않을 까 예측해봅니다. 구체적으로 표현하면 2013년 12월까진 주택시장이 바닥을 치고 회복하기 시작할 가능성을 60% 이상으로 봅니다.
누누이 말씀드리지만 구매력 있는 무주택자라면 올해가 그리고 지금이 옐로칩이나 블루칩 단지를 골라 내집마련할 수 있는 절호의 기회라는 것을 명심하세요.
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